Frontalini, quando è il momento di metterli in sicurezza
La facciata di un edificio è composta da numerosi elementi architettonici che insieme definiscono l’aspetto e la struttura di un palazzo. In Italia, la stragrande maggioranza degli edifici residenziali dispone di balconi che caratterizzano il profilo urbano delle nostre città. Tra gli elementi che compongono questi balconi, i frontalini rivestono un ruolo fondamentale sia dal punto di vista estetico che strutturale.
Cosa sono i frontalini dei balconi
Il frontalino è l’elemento in aggetto che decora e ricopre la parte esterna del piano di calpestio di un balcone, si tratta,sostanzialmente della fascia verticale visibile dalla strada, posizionata nella parte inferiore del balcone stesso. Questi elementi possono essere realizzati con materiali diversi – cemento armato, intonaco, pietra naturale o elementi decorativi in laterizio – e nel tempo sono soggetti a un naturale processo di deterioramento.
La distinzione tra balconi aggettanti e balcone incassato è importante: mentre i primi sporgono dalla facciata dell’edificio con il frontalino completamente esposto agli agenti atmosferici, i secondi sono parzialmente protetti dalla struttura dell’edificio stesso.
Perché si deteriora il frontalino?
Il frontalino è costantemente esposto agli agenti atmosferici e questa condizione fa sì che nel tempo possa inevitabilmente deteriorarsi. Non è insolito imbattersi in frontalini che manifestano crepe, sgretolamenti e rotture che possono causare seri danni a cose e persone: si tratta di una situazione che si verifica con frequenza crescente nel patrimonio edilizio italiano, soprattutto negli edifici costruiti tra gli anni ’60 e ’80, e che richiede interventi specifici e tempestivi. A rovinare il frontalino contribuiscono le forti piogge, la grandine, la neve, ma anche il caldo eccessivo che provoca dilatazioni termiche, il gelo che causa infiltrazioni d’acqua, e soprattutto la scarsa manutenzione nel corso degli anni.
L’azione combinata di questi fattori porta al distacco dell’intonaco, alla corrosione delle armature metalliche interne e alla formazione di lesioni che compromettono progressivamente la stabilità dell’elemento.
Quando eseguire la manutenzione ordinaria?
Gli edifici condominiali dovrebbero eseguire la manutenzione ordinaria dello stabile, per garantire una facciata sana, robusta e decorosa, almeno ogni 15-20 anni al massimo.Una tempistica che può ovviamente variare in base all’esposizione dell’edificio, alla qualità dei materiali utilizzati in origine e alle condizioni climatiche della zona.
Durante la manutenzione ordinaria degli edifici si controlla anche il frontalino di ogni balcone, verificando l’integrità dell’intonaco, la presenza di cavillature, eventuali rigonfiamenti e/o distacchi. Ricordate l’importanza dei controlli regolari: sarà possibile intervenire al primo segnale di deterioramento, quando l’intervento risulterà meno invasivo e più economico, e così facendo avrete garantita la perfetta integrità dei frontalini. La manutenzione ordinaria è un aiuto fondamentale anche per prevenire e contrastare eventuali danni ai frontalini, ed evitare che piccole problematiche si trasformino in situazioni di pericolo.
Messa in sicurezza balconi: quando intervenire
La messa in sicurezza dei balconi e dei loro frontalini deve avvenire immediatamente ai primi segni evidenti di deterioramento. Non si tratta di un fattore da tralasciare o rimandare, poiché la rottura improvvisa del frontalino può causare gravi danni ai balconi sottostanti, alle proprietà private situate ai piani inferiori e soprattutto ai passanti che transitano sul marciapiede.
I segnali d’allarme da non sottovalutare includono: presenza di crepe visibili, distacco parziale dell’intonaco, rigonfiamenti anomali, macchie di umidità persistenti, esposizione delle armature metalliche, frammenti di materiale già caduti. Quindi, non appena si notano segni allarmanti, è necessario contattare immediatamente l’amministratore che provvederà a predisporre l’intervento di messa in sicurezza del frontalino.
Frontalini balconi pericolanti: responsabilità e competenze
Una questione centrale riguarda chi deve occuparsi della manutenzione e del ripristino di questi elementi: la responsabilità della manutenzione ordinaria e straordinaria della facciata di un edificio condominiale ricade sull’amministrazione condominiale, trattandosi di parti comuni.
I frontalini dei balconi, pur essendo collegati alle singole unità immobiliari, fanno parte della facciata dell’edificio e contribuiscono al decoro architettonico complessivo. Pertanto, gli interventi sui frontalini pericolanti rientrano tra le spese di manutenzione straordinaria che devono essere sostenute secondo la ripartizione delle spese condominiali, generalmente in base ai millesimi di proprietà.
Ogni volta che si verificano segnalazioni da parte di condomini o affittuari riguardo a una possibile situazione di pericolo dello stabile – e quindi anche del deterioramento dei frontalini – l’amministratore deve provvedere immediatamente a contattare un’impresa specializzata. Ricade infatti sull’amministratore la responsabilità civile e penale di eventuali danni a cose e persone derivanti dalla mancata manutenzione.
Sicurezza dei balconi: a chi affidarsi
Ad occuparsi della messa in sicurezza e del ripristino sono imprese specializzate come Edilfuni. Grazie alle tecniche di edilizia su fune, è possibile garantire il pieno ripristino e la messa in sicurezza dei frontalini anche in edifici di notevole altezza o con particolare pregio architettonico, senza la necessità di installare costosi ponteggi tradizionali.
L’utilizzo di operatori specializzati in lavori su fune permette di intervenire rapidamente, riducendo i tempi di cantiere, i disagi per i condomini e i costi complessivi dell’intervento. La tecnica su fine risulta particolarmente vantaggiosa quando bisogna intervenire sui singoli elementi, oppure nel caso in cui l’edificio presentasse caratteristiche architettoniche che renderebbero difficoltosa l’installazione dei ponteggi.
Come si provvede alla messa in sicurezza
Esistono diverse modalità per mettere in sicurezza i frontalini, in funzione del tipo e dell’entità del danno riscontrato. Edilfuni utilizza sempre una mantovana di protezione per evitare la caduta di detriti e calcinacci sulla pubblica via o sui balconi sottostanti, garantendo la massima sicurezza durante tutte le fasi operative.
In alcuni casi può essere sufficiente rimuovere le parti pericolanti e provvedere poi al rifacimento completo in un secondo momento. In altre situazioni, quando il danno è più limitato, si può svolgere tutto nel medesimo intervento di ristrutturazione, procedendo alla rimozione delle parti ammalorate e al contestuale ripristino.
L’intervento di messa in sicurezza tipicamente prevede: l’installazione di protezioni per evitare la caduta di materiali, la rimozione delle parti instabili o pericolanti, la pulizia accurata delle superfici, il trattamento delle armature metalliche eventualmente esposte, l’applicazione di nuovi strati di intonaco o la ricostruzione completa del frontalino, e infine la finitura con materiali compatibili con l’esistente.
L’iter burocratico condominiale
I lavori condominiali devono essere svolti secondo procedure precise. La messa in sicurezza immediata, essendo un intervento urgente per eliminare situazioni di pericolo, può essere ordinata dall’amministratore anche per lavori di manutenzione straordinaria quando questi rivestano carattere urgente, come previsto dall’articolo 1135, comma 2, del codice civile, senza richiedere l’approvazione preventiva da parte dell’assemblea dei condomini
L’amministratore ha infatti il potere e il dovere, ai sensi dell’articolo 1130 del codice civile, di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, tra cui rientrano gli interventi urgenti per la rimozione di elementi pericolosi come frontalini instabili. L’amministratore deve però riferire dell’intervento urgente effettuato nella prima assemblea successiva, presentando la documentazione dei costi sostenuti.
Le maggioranze assembleari richieste per l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria sono regolate dall’articolo 1136 del codice civile: l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Durante l’assemblea si deciderà anche la ripartizione delle spese in base ai millesimi di proprietà, valutando l’opportunità di accedere a eventuali bonus fiscali previsti per la ristrutturazione delle facciate o per il miglioramento della sicurezza degli edifici. La documentazione dovrà includere relazioni tecniche dettagliate, preventivi comparativi e, quando necessario per edifici vincolati, le autorizzazioni paesaggistiche richieste dalla normativa vigente.
Bisogna sottolineare che, anche se l’assemblea dovesse impugnare o contestare successivamente l’urgenza dei lavori già eseguiti dall’amministratore, le spese legittimamente sostenute per garantire la sicurezza dei balconi dovranno comunque essere ripartite tra tutti i condomini secondo i criteri stabiliti dal codice civile.